这一省会城市土拍要求“现房销售”，啥信号？

问题:这个省会城市本地拍卖要求“现房销售”。信号是什么？

关于商品房预售制度的讨论还在继续，福建省会福州的一个新进展引起了各方关注。

现房销售与拍卖环节直接挂钩。福州此举会在多大程度上影响市场？会不会成为下一个行业发展趋势的前哨？

至于拍卖方式和竞价方式，公告指出，国有土地使用权出让采取公开拍卖方式。同时，该宗地以“限地价、限摇号”方式出让，按照20%的溢价率设定最高限价。该宗地最高限价为4800万元。

最引人关注的是，公告在建设要求中明确提出，该宗地按现房销售执行。房屋平面图竣工验收合格后，竞买人方可办理房屋销售手续。

此外，取得现房销售许可后，五年内购买商品房的业主，自取得房屋房产证之日起未满五年的，不得上市交易或转让，也不得办理转让公证手续。

公告中给出的拍卖时间为2022年8月5日上午9:30。这个代表地块能不能成功出让，归属如何，半个月就知道了。

虽然是福建省会，但福州的房地产市场去库存压力很大。根据克而瑞的数据，结合一般存量，福州主战场商品房成交量超过700万㎡。按照目前的销售速度，部分板块的去化周期高达50个月甚至更长，相当于现有的新房需要4年以上才能销售一空。

2021年6月，一位福建网友在某网络平台发帖称，“建议全省尽快取消房屋预售制度，实行现房销售制度”。福建省信访局回应称，2015年以来，省住建厅开展了现房销售相关课题研究。省住房和城乡建设厅积极建议国家完善商品房销售法律制度，逐步推进现房销售。建议我省自然资源部门试行土地出让条件下的现房出售。

2018年《福建省住房和城乡建设厅关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》也提到，福州、厦门试点城市在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房出售。

值得注意的是，上述通知中提出的“限房价+竞地价”、“公布地价调控限”等相关要求，已在福州土地拍卖中逐步推广。现在，可以说现房销售最早出现在土地拍卖规则中。

做了很多尝试，但初衷不同。

从土地流转的环节来说，是和现房绑定的。其实之前国内也有很多尝试。但中新网财经梳理发现，试点更多集中在一二线城市等热点城市。

2014年，上海黄浦区五里桥街道104栋39/1纯宅地以5.77亿元成交。当时报道中提到，在《特别约定》第四条中，明确提出“该土地上建造的房屋不得预售，应当与全装修现房一并出售”。

2016年，深圳市国土资源局决定以公开招标方式推出首宗现房出售试点地块——龙华A816-0060。要求该地块上建设的商住楼不能预售，只能在建成并取得不动产权证书后，以现售形式销售。

2017年，广东省在《2017年实施珠三角规划纲要重点任务》中也提出鼓励实行现房销售制度，逐步取消预售制度，但后来并没有太多实质性的落实。

2020年3月，海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，被认为是该省唯一实现全省现房全部销售的标志。新政中规定，3月7日起，新销售的商品住房执行现房销售制度。

2021年，杭州在第二轮集中土地拍卖中首次推出10宗“竞质”试点地块，全部实行现房销售，并出台普通商品房地块溢价率为15%，现房销售地块溢价率最高只能降至5%。但最后这10块地都被拍卖了。

2021年，北京第二轮集中土地拍卖也首次出现——大兴黄村胡亥新村地块；北京第三轮土地集中拍卖加强了对“现房销售”的规范，地理位置最好的朝阳区劲松地块在出让要求中明确，所有地块均为现房销售。

“过去和现在是现房销售的不同起点。之前的现房销售更多的是从防止土地投机的角度出发，所以是稳定地价的考虑；现在说的现房销售，都是从保送的角度来说的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

现有的房子有优点也有缺点。

在当前的风暴下，福州的现房销售也引发了对我国自1994年开始实施的商品房预售制度的更多思考。

“现房销售可以避免项目停工和烂尾，避免购房者和开发商因质量问题产生纠纷；弊端是增加了房地产企业的资金压力。”该研究所企业部研究主任刘水分析说。

IP中国首席经济学家白文熙也表示:商品房预售制度支撑了房企的高周转模式和目前的房地产市场规模，涉及投资、建设、就业、税收、土地租赁等多个方面。如果实行现房销售，必然会大大降低房地产行业的财务杠杆和规模。

因此，业内普遍的声音认为，根据目前的房地产市场情况，目前还不是大规模推广现售模式的最佳时机，应更加注重优化楼盘预售模式，稳步推进现售模式。

“大规模现房销售的时间节点不合适，现房销售会增加房企的资金压力。”严跃进认为，不过，可以尝试零星或试点供地，各地也可以在个别地块的后续推出这样的创新，在“时间到现金”的创新之路上形成更多有益的思路。

“我国住房市场发展很不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜、稳步推进，而不是一刀切。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹也指出，对于已经进入存量房市场、库存较高的城市，可以因地制宜尝试促进现售，同时探索房地产开发的替代融资渠道，如政府土地信贷支持等

“对于不具备推进现售条件的城市，仍然可以支持预售，同时推进关键环节改革，让期房预售逐步接近成熟市场的预约或分期预售。包括推动预售资金监管由行政监管向市场监管转变，将预售制度改革措施嵌入土地出让合同管理等。”邹认为。